LOS DERECHOS REALES

Los derechos reales son las relaciones jurídicas inmediatas entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto). La figura proviene del Derecho romano ius in re o derecho sobre la cosa (ver Derecho de cosas).

Citando a Rigaud, Luis explica que “el derecho real es un derecho absoluto, directo, sobre una cosa, susceptible de ejercitarse sobre ella sin mediación de otro sujeto.

La concepción obligacionista o personalista y las concepciones unitarias consideran que del derecho real deriva un deber de abstención u obligación pasiva que se impone a todo el mundo (erga omnes).

Características:

-         Los derechos reales son derechos subjetivos patrimoniales, debido a que son valorables en dinero.

- Son erga omnes: se ejerce contra todos.

- Los derechos reales son considerados derechos in re (un derecho en la cosa o sobre la cosa.

- Se rigen por el principio de legalidad, pues solo existen aquellos derechos reales creados por la ley, conforme al artículo 1953.

Ubicación:

Los derechos reales se pueden ubicar dentro de la clasificación de los derechos subjetivos, y a su vez están ubicados dentro de los derechos relativos y absolutos, bien por su valoración económica y su poder de hacerse valer frente a terceros inclusive.

Teorías Fundamentadas en los Derechos Reales:

Teoría Clásica: Se basa en la idea de que existe una relación inmediata y directa entre una persona y una cosa. De acuerdo a Aguilar José (1.999) esta teoría se objeta debido a “que el Derecho sólo regula la conducta de las personas y que, por lo tanto, las relaciones jurídicas nacidas de todos los derechos subjetivos son necesariamente relaciones entre personas, de las cuales una o más serán sujetos activos y otra o más, sujetos pasivos”.

Teoría Obligacionista: Esta teoría se basa en la crítica a la teoría clásica y sostiene según Kunmerow Gert (2001) que “la relación jurídica es concebible sólo a través de la conexión de dos o más sujetos de derecho, ya que la misma implica la facultad integrada en el sujeto activo para exigir al sujeto pasivo (obligado) una determinada conducta.

Teoría Armónica: Fusiona lo mejor de la teoría clásica y la teoría obligacionista, considerando que los derechos reales están compuestos por dos elementos importantes, uno estático referente a la relación del sujeto con la cosa, y un elemento dinámico compuesto por la obligación en sí misma es decir, que consiste en la relación entre el titular y la cosa.

Derechos Reales Discutidos:

• -          Derecho Arrendaticio:

En Venezuela el derecho arrendaticio se encuentra regulado en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El arrendamiento no es más que es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

• -          Derecho de Retención:

Es una medida especial de garantía concedida por la ley a ciertos acreedores que consiste en la facultad de conservar la cosa del deudor de que se encuentran en posesión hasta que se les satisfaga ciertos créditos relacionados con la cosa misma.

• -          Derecho de Opción de Compra:

 Es el derecho que surge del contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta. El derecho de opción de compra por su naturaleza jurídica es considerado por algunos autores un derecho personal debido a la existencia de la sola promesa por ambas partes.

• Derecho de Tanteo:

El derecho de tanteo es la capacidad de una persona de exigir a otra, con relación a la compraventa de un bien concreto, que se lo venda a él por el precio que ya tenía acordado con un tercero. El derecho de tanteo puede nacer por una obligación legal o contractual, siendo una de los casos más frecuentes el derecho de tanteo sobre el inmueble arrendado.-

•          Derecho de Retracto:

Según el Código Civil venezolano vigente en su artículo 1.533 está definido como el modo de ejercer la resolución de un contrato de venta. Este derecho puede ser convencional o legal, según tenga su fuente en el contrato o directamente en la ley.

Citando el Código Civil Venezolano en su articulo 1533, nos dice que; Independientemente de las causas de nulidad de resolución ya explicadas en ese Título y de las comunes a todas las convenciones, contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto.

• Derechos Reales In Faciendo:

Es el vínculo jurídico entre dos personas; donde se le confieren a su titular el derecho a obtener del sujeto pasivo una determinada conducta o prestación. Los derechos reales in faciendo son auténticos derechos reales, pues el contenido obligacional no tiene autonomía propia, sino que existe como consecuencia del mismo derecho real.

• Obligaciones Propter Rem: 

Son aquellas en que el obligado no está determinado sino por su relación con la cosa. Son considerados una sub- especie de la categoría ob rem, es decir, aquel derecho u obligación que tiene su origen en una cosa determinada.

Derechos Reales y Derechos Créditos:

Según Kunmerow Gert citando a Rigaud, Luis explica que “el derecho real es un derecho absoluto, directo, sobre una cosa, susceptible de ejercitarse sobre ella sin mediación de otro sujeto. Mientras que “el derecho de crédito es, necesariamente, una relación entre personas determinadas (acreedor y deudor). El derecho del acreedor no recae directamente sobre la cosa.

- Los derechos reales recaen sobre cosas específicas, mientras los de crédito sobre conductas (prestaciones).

- El derecho real es absoluto, mientras que el de crédito es relativo.

- En cuanto a la protección registral sólo alcanza a los derechos reales y no a los de crédito.

- La autonomía de la voluntad es menor en los derechos reales que en los derechos de crédito.

- El derecho real es perpetuo y su ejercicio no lo extingue sino que lo consolida, en cambio el derecho de crédito son transitorio porque se extinguen cuando la prestación es satisfecha.

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1. http://saia.uft.edu.ve/ead/mod/assign/view.php?id=461535
2. Codigo Civil Venezolano.